- 전입신고 + 입주를 마치면 다음 날부터 대항력이 생기고, 여기에 확정일자까지 갖춰야 경매·공매 때 순서에 따라 보증금을 먼저 받을 수 있어요.
- 확정일자는 주민센터(600원)나 인터넷등기소(500원)에서 받아요. 임대차 신고 대상 계약은 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 자동 부여돼요.
- 전세보증금반환보증(HUG)은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지 신청해야 해요.
- 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 이사 전에 임차권등기명령을 검토하고, 개별 판단은 법률구조공단 등 전문 기관에 확인하세요.
이 글의 순서 6개
01확정일자·전입신고·전세보증보험이 하는 일
세 가지는 이름이 비슷하지만 지켜 주는 범위가 달라요. 전입신고·입주와 확정일자는 대항력·우선변제권을 위한 법정 요건이에요. 전세보증금반환보증은 가입 조건을 충족할 때 추가로 선택하는 보증상품이에요.
| 절차 | 법적 효과 | 근거 | 어디서 |
|---|---|---|---|
| 전입신고 + 입주 | 집이 팔려도 새 집주인에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력(다음 날부터) | 주택임대차보호법 제3조 | 정부24·주민센터 |
| 확정일자 | 대항요건과 함께 갖추면 경매·공매에서 후순위 채권자보다 먼저 보증금을 받는 우선변제권 | 같은 법 제3조의2 | 주민센터·등기소·인터넷등기소 등 |
| 임대차 신고(신고 대상 계약) | 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자가 부여된 것으로 봄 | 부동산 거래신고법 제6조의5 | 부동산거래관리시스템·주민센터 |
| 전세보증금반환보증 | 계약이 끝난 뒤 집주인이 돌려줘야 할 보증금 반환을 보증기관이 책임 | HUG 상품 약관 | HUG 지사·위탁은행·앱 |
02보증금 지키는 순서, 계약 전부터 만료까지
- 계약 전등기부등본(인터넷등기소)에서 소유자와 근저당 금액, 압류·가압류·경매 신청 등 권리 침해 사항을 확인해요. 집주인의 동의를 받으면 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자·차임·보증금 정보도 요청할 수 있어요(주택임대차보호법 제3조의6 제4항).
- 계약 후 30일 이내신고 대상 지역(수도권 전역, 광역시, 세종시 등 시 지역 — 도 지역의 군 단위 제외)의 주택에서 보증금 6천만원 초과 또는 월세 30만원 초과로 계약했다면 계약일부터 30일 이내에 임대차 신고를 해요. 신규·갱신 계약이 대상이지만 계약금액이 바뀌지 않은 갱신계약은 제외돼요. 계약서를 첨부해 신고하면 확정일자도 자동 부여돼요.
- 잔금·입주일입주하는 날 전입신고를 하고, 확정일자를 아직 안 받았다면 같이 받아요. 대항력은 전입신고 다음 날부터 생겨요.
- 계약기간 1/2 전전세보증금반환보증 가입 신청 기한이에요(신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 계산).
- 계약 만료보증금을 받기 전에 이사·전출해야 한다면 임차권등기명령을 먼저 검토해요(5장).
03확정일자 받는 법 3가지와 수수료
- 주민센터에서 받기집 소재지 읍·면·동 주민센터(또는 출장소)에 계약서 원본과 신분증을 가지고 가요. 수수료는 1건 600원이고, 계약서가 4장을 넘으면 4장마다 100원이 붙어요. 전입신고를 방문으로 할 때 함께 처리하기 편해요.
주민센터 창구 → 계약서 원본 + 신분증 - 인터넷등기소에서 전자확정일자대법원 인터넷등기소에서 계약서를 전자 파일로 올려 신청해요. 수수료는 1건 500원이에요(대법원규칙 제13조).
대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) 로그인 → 계약서 파일 첨부 → 전자서명 - 신고 대상 계약은 임대차 신고로 받기부동산거래관리시스템에서 주택 임대차 신고서를 쓰고 계약서를 첨부해 전자서명하면 확정일자가 자동 부여된다고 안내돼 있어요. 계약서를 첨부하면 집주인·세입자 중 한쪽만 신고해도 돼요.
부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr) → 주택임대차신고
신고 대상 계약은 임대차 신고로, 그 밖의 계약은 주민센터나 인터넷등기소에서 확정일자를 받을 수 있어요. 받은 뒤에는 확정일자가 찍힌 계약서(또는 신고필증)를 잘 보관하세요.
04전세보증금반환보증(HUG) 가입 조건
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금반환보증은 계약이 끝난 뒤 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 반환을 책임지는 상품이에요. 2026년 11월 3일 HUG 상품개요 기준 핵심은 이래요.
신청 기한은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전이에요. 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터, 갱신 계약은 갱신 계약서의 기간으로 따져요. 다만 HUG가 공고한 미분양관리지역 특례 대상은 계약 만료 6개월 전까지 신청기한이 연장될 수 있으므로 해당 여부를 HUG에서 확인하세요.
- 신청하려는 집에 살면서 전입신고와 확정일자(또는 임대차 신고)를 갖췄을 것
- 공인중개사를 통해 체결(날인)한 전세계약서일 것(기존 계약을 중개사로 했다면 갱신 계약은 예외 있음)
- 등기부등본에 경매 신청·압류·가압류·가처분·가등기 같은 권리 침해 사항이 없을 것
- 선순위 채권이 주택가격의 60% 이내이고, 전세보증금과 선순위 채권 합계가 「주택가격 × 전세가율(90%)」 이내일 것
- 주택 건물과 토지가 모두 집주인 소유일 것, 위반건축물이 아닐 것(아파트 제외)
HUG 지사·위탁은행을 방문하거나 네이버페이·카카오페이·토스, 안심전세 앱에서 신청할 수 있어요. 보증료는 보증금액·주택 유형·부채비율에 따라 달라지므로 HUG 화면에서 확인하세요.
05계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면
주택임대차보호법은 보증금을 돌려받지 못한 세입자를 위해 임차권등기명령을 두고 있어요(제3조의3). 임차권등기를 마치면 입주·주민등록 요건을 잃어도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지돼요. 따라서 등기 전에 이사하거나 전출하면 보호가 끊길 수 있어요.
- 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 세입자가 집 소재지 관할 지방법원·지원·시군법원에 신청해요.
- 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 얻고, 이미 갖고 있던 것은 그대로 유지돼요. 그 뒤에 이사해도 이미 얻은 권리를 잃지 않아요.
06자주 묻는 질문
전입신고만 하고 확정일자는 안 받아도 되나요?
전입신고와 입주로는 대항력만 생겨요. 경매·공매에서 보증금을 순서에 따라 먼저 받으려면 확정일자까지 갖춰야 해요(주택임대차보호법 제3조의2).
임대차 신고를 하면 확정일자를 따로 받지 않아도 되나요?
임대차 계약서를 제출한 신고는 접수가 끝나면 확정일자를 부여한 것으로 봐요(부동산 거래신고법 제6조의5 제3항). 계약서 없이 신고했다면 따로 받아야 해요.
임대차 신고 대상이 아니면 확정일자는 어떻게 받나요?
신고 대상 지역이 아니거나 금액 기준(보증금 6천만원·월세 30만원)을 넘지 않는 계약, 금액이 바뀌지 않은 갱신계약은 임대차 신고 대상이 아니에요. 이때는 주민센터(600원)나 인터넷등기소(500원)에서 확정일자를 따로 받으세요.
월세 계약도 확정일자를 받아야 하나요?
보증금이 있는 월세 계약이라면 보증금을 보호받기 위해 받아 두는 게 좋아요. 수수료는 주민센터 600원, 인터넷등기소 500원이에요.
전세보증보험은 언제까지 가입할 수 있나요?
HUG 전세보증금반환보증은 전세계약기간의 1/2이 지나기 전까지예요. 신규 계약은 잔금일과 전입신고일 중 늦은 날부터 따져요.
